1-5. 부동산펀드

복합개념의 부동산

부동산은 복합적으로 이해해야함

• 유형적 - 기술적: 자연, 위치, 공간, 환경 등으로 본다
• 무형적
  • 경제적: 자산/자본, 생산요소, 상품(소비재)로 본다
  • 법률적: 좁은 의미 - 민법에서 규정한 토지 + 그 정착물
    
    • 넓은 의미 - 준부동산(의제부동산): 등기와 공시방법을 통해 부동산으로 취급해주는 것

 

법률적

• 물권
  • 소유권
  • 제한물권
    • 용익물권: 사용가치
      • 지상권: 타인의 토지위에 공작물을 소유하기 위해 사용하는권리
      • 지역권: 타인의 토지를 목적을 위해 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 물권
      • 전세권: 내가 알고 있는 전세
    • 담보물권: 교환가치
      • 저당권: 채무 변제가 없는 경우 우선 변제를 받을 수 있는 물권
      • 유치권: 채권을 변제 받을 때 까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리
• 등기
  • 가등기: 본등기 전에는 청구권 보전의 효력 / 본등기 후에서는 순위 보전의 효력이 있음
  • 본등기: 가등기 아님 다 본등기임

 

특성

• 자연적 특성: 자연 그대로의 특징 ( 인간 상관 x )
  • 부동성: 불완전 시장으로 만듬
  • 영속성: 감가상각 없음
  • 부증성(비생산성): 완전비탄력적
  • 개별성(똑같은게 없다) : 일물일가의 법칙 적용x
• 인문적 특성: 
  • 용도의 다양성: 토지를 여러 용도로 사용 가능
  • 합병/분할 가능성: 이용목적에 따라 합병 분할 가능
  • 위치의 가변성: 사회/경제/행정 위치 변함

 

 

부동산펀드

종류

• 실물형부동산펀드: 50% 초과해서 실제 부동산에 투자하는 것
  • 임대형펀드: 부동산을 취득하여 임대소득 -> 매각하여 매각차익을 얻는 펀드
    • 외국형 펀드회사 리츠도 거의 이 구조
  • 개량형부동산펀드: 개량(리모델링)을 통해 가치를 올려서 파는 것
  • 경/공매형부동산펀드: 저평가된 부동산을 경매 공매 형태로 취득하여 이익을 얻는 구조 ( 가치투자형 )
    • 주요 점검사항
      • 운용인력 전문성 보유 여부
      • 규모의 적정성:
        • 너무 크면 매입할때까지 미운용자금이 커지기에 수익률 하락
        • 작으면 소수의 부동산에 집중되므로 리스크 증가
  • 개발형부동산펀드: 펀드가 직접 부종산개발사업을 추진해서 개발이익 추구
    • 사업계획서 의무
    • 인허가 여부 확인
• 대출형: 프로젝트 파이낸싱(PF)가 대표적
  • 사업주의 신용/담보가 아닌 사업성(미래현금)흐름을 보고 돈을 빌려주는 것
    • 대출금 회수방안으로 담보권, 지급보증을 받음
    • 근데 이런 담보장치가 많으면 펀드 개발이 힘듬
  • 기본적으로 규모가 큼
  • 비소구금융(제한적소구): 사업주에게 투자 책임을 물을 수 없음
  • 부외금융
  • 위험배분 가능
  • 주요 점검 사항
    • 부동산개발사업의 사업성
    • 시행사의 사업부지, 인허가 확보
    • 시공사의 신용등급
• 증권형
• 재간접형펀드만 40% 글로벌 리츠에 투자하는 것
• 파생형펀드

 

사전특정 여부에 따른 분류

• 사전특정형(Project펀드): 사전에 미리 투자할 대상을 정하는 것 ( 대부분 이쪽 )
  • 자금 용이o
• 사전불특정형(블라인드 펀드): 집합투자업자가 자기 책임하에 투자하는 것
  • 자금 용이x
  • 경/공매형부동산 펀드가 대표적